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    2022年 深圳特區的舊城改造問題(深圳舊城改造項目叫停)

    文章出處:房產地帶 閱讀量: 發布時間:2022-08-17 15:38:25

     

    2022年 深圳特區的舊城改造問題(深圳舊城改造項目叫停)-由深圳華盟地產給大家講解一下。

     

    深圳經濟特區于1992年實行了農村城市化,通過對農村集體土地進行統征的方式,完成了集體土地的國有化。在當時特定的歷史條件下,向農村返回了約占統征地3-4%的土地,作為原村民(轉為城市居民)的宅基地及農村集體經濟組織(改造為股份公司)的工商發展用地。由于農民的就業問題并沒有得到解決,農民的生活出路仍依靠返回的土地。90年代中后期,隨著城市外來人口激增和土地大幅升值,原村民在利益驅動下,不斷突破80年代制定的私房不高于三層的標準(深圳市規劃國土局,2001),先后進行了兩輪大規模的私房拆除重建,在原按三層半規劃的間距、道路、市政設施沒有任何增加或改善的情況下,農村私宅不斷向空中擴張,由三層半而五、六層,再到七、八層,甚至十層以上,形成了今天布局混亂、建筑密集、近可握手的城中村。

     

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      由于城市化速度遠高于一般地區,深圳特區的城中村問題遠比一般城市突出,主要表現在以下幾個方面:

     

     

    1)建筑蘊涵利益大。目前城中村住宅都是經過多次翻修擴建的城市住宅,一般都超過六層,有的甚至高達10層以上,蘊涵著巨大的經濟利益。如果按目前私房的平均建筑造價估算,特區私房的總造價高達140億元??紤]到相當可觀的租金,城中村蘊涵的利益可想而知。

     

    2)開發強度普遍過大。目前特區城中村的平均容積率在3.0以上,而與此相鄰的珠海市城中村的平均容積率尚不足1.0。

    3)土地國有化不徹底,違法濫建嚴重。由于在土地國有化過程中,政府當時并未給予足夠的征地補償,相當一部分城中村尚未辦理征地手續,結果使集體和村民對該部分土地事實上擁有完全的無限期的產權和開發建設權,最終導致違法建設嚴重泛濫。以羅湖區為例,截止1997年底,未經審批的違章建筑占私房總量的比例高達34.9%。

     

     

    2.2深圳特區城中村改造的困境

     

    深圳特區城中村存在的上述問題,給改造帶來了很大的壓力,令改造工作陷入困境:

     

    1)產權困境。城中村大量違法建筑的存在與土地產權的特殊性,令改造陷入兩難境地:如果承認違法建筑的產權,則鼓勵了違法行為,會引起新的搶建,而且城市環境也不允許;如果不承認產權,考慮到法律依據不足及違法行為的普遍性,對該部分違章建筑難以強制拆除,令改造無從進行。

     

    2)規劃困境。城中村現狀開發強度大,容積率高,市政公用設施欠賬多。在特區已無空地可以置換的情況下,在城中村范圍內即便維持現狀的開發強度,也難以達到改善城市環境的要求。而要維持這種起碼的城市環境標準,不僅開發商無利可圖,業主也不易接受。

     

    3)拆遷補償困境。城中村現狀住宅面積大,建筑成本高,每年還可為業主帶來相當可觀的租金收益,需要補償安置的數額巨大。而且,業主對于拆遷普遍有抵觸情緒,這給改造單位帶來巨大的改造成本(包括交易成本)與風險,令開發商望而卻步。此外,業主傾向于只接受住房補償,進一步加重了規劃的困境。

     

    4)土地供應困境。為保證改造單位在改造中有贏利或至少不虧損,政府需要給改造單位實行大幅度的地價優惠,或進行大量資金補貼,這不僅影響到地價收益進而延緩城市建設步伐,而且容易造成土地供應失控,沖擊商品房市場。

     

    2.3深圳特區城中村改造的基本思路

     

      針對上述問題與困境,從平衡政府、業主和改造單位三者之間的利益關系入手,通過挖掘城中村的有利條件,對深圳城中村提出如下改造思路:

     

    1)政府統一規劃引導,市場主導建設,鼓勵農村集體經濟組織自行改造

     

      一是政府不直接介入改造。這是因為,如果政府作為改造主體,除了巨大的建設投入之外,還將承受巨大的補償壓力,背上沉重的財政包袱,而且這種以行政強制力為后盾的做法容易引起業主的抵觸。再說,政府作為改造主體介入城中村改造,將會混淆政府與市場的職能,破壞市場經濟的公平競爭原則。因此,政府應從拆遷補償的紛爭中解脫出來,通過統一規劃,制定優惠政策,積極吸引、鼓勵社會力量參與城中村改造。當然,對于涉及公共利益的重大市政建設工程等項目,政府也可作為改造主體組織改造。

     

      二是提倡農村集體經濟組織自行改造,允許其它開發單位參與改造,但須經改造項目所在的農村集體經濟組織同意。第一種做法的好處是,拆遷補償問題基本可以解決,且省去了開發商的利潤部分,總體上降低了改造成本,問題是改造所涉及資金不易得到充分保證。第二種做法可以解決資金不足問題,且由于農村集體經濟組織的參與,拆遷補償問題也容易解決,但考慮到開發單位合理利潤的需要,政府須在規劃上做出一定的讓步,不利于整體環境的改善。

     

    2)統一建設、成片改造,有計劃地逐步推進。

     

      為避免再次出現分散建設,杜絕改造單位“把肉吃了,留下骨頭”式的零星插建,城中村改造須根據城市規劃的統一要求,由城中村集體經濟組織或開發商統一建設、成片改造。而且,為保證成片改造得以真正落實,應確定城中村改造的最小用地規模。同時,城中村事關農民經濟出路、外來人口住房以及社會安定,城中村改造不可能一蹴而就,而應在規劃的指引下有計劃地逐步推進。改造項目應納入全市統一的土地開發供應計劃,避免造成土地供應失控,沖擊房地產市場。

     

    3)運用基準容積率和地價杠桿對城中村改造實行雙重調節

     

      用基準容積率和地價杠桿對城中村改造實行雙重調節是指,政府針對轄區內城中村改造項目制定一個統一的容積率——基準容積率,對于規劃容積率低于基準容積率的那部分項目用地收取優惠地價,對于高出基準容積率的那部分項目用地收取完全的甚至更高的地價。這樣做既有利于將轄區內所有改造項目的整體開發強度控制在可接受的水平,而且有助于消除各城中村、村民之間的不公平,可有效避免違法濫建行為。

     

      基準容積率實際上是各村現狀容積率的平均值與標準拆建比的乘積?;鶞嗜莘e率的確定,關鍵在于標準拆建比的計算。依據成本估價法原理,新建房地產(賠償以外部分)售價=總地價成本+總建造成本+毛利潤,可以得出標準拆建比的計算公式為:

     

      標準拆建比=拆賠比{1+(地價+建造成本)(1+毛利潤率)/〔房地產價格-(地價+建造成本)(1+毛利潤率)〕}

     

      其中,標準拆建比=改造后總建筑面積/改造前建筑面積;拆賠比=賠償面積/拆除面積;地價為樓面地價,單位為 元/平方米;建造成本為平均建造成本,單位為元/平方米;房地產價格為當前商品住宅均價,單位為 元/平方米;毛利潤率視為綜合了拆遷、安置等多種因素,單位為%。

     

    4)城中村土地徹底國有化,完全消除改造的產權障礙

     

     由于土地產權關系不清帶來的嚴重問題,城中村改造首先需要解決土地產權的遺留問題,需對城中村土地實行徹底的國有化改造。具體操作時,應本著尊重歷史和現實的態度,在不嚴重違反規劃的前提下,依據有關法律法規,通過將應補地價款與征地補償費相抵的方式,對199935日前的違法用地及房屋予以確認產權,補辦征地手續,使城中村土地成為真正意義上的有償、有限期使用的可進入商品房市場的國有土地。同時,對199935日后的違法用地及房屋依法強制拆除,不予補償,從而徹底解除城中村改造的產權障礙。

     

    5)采取房地產權調換與貨幣補償相

     

    結合的補償方式

      一般來說,房屋拆遷補償有房地產權調換(實物補償)和貨幣補償兩種方式??紤]到深圳城中村現狀開發強度很大,且業主普遍傾向于接受實物補償的情況,如果讓業主自由選擇補償方式,將使城中村整體開發強度居高不下,難以有效改善環境。因此,深圳應實行貨幣補償與房地產權調換相結合的方式,并規定補償給業主的房地產每戶不得超過一定面積,超出部分一律實行貨幣補償(或采用入股分配紅利的方式),以免改造項目的容積率過高,對全市整體環境以及市政公共設施構成壓力。

     

     

    6)設立城中村改造專項資金,扶持市政配套建設

     

      市政配套落后是城中村的普遍問題,完善市政配套是城中村改造的基本目標之一。為扶持城中村改造,政府可設立城中村改造專項資金,將改造過程中收取的罰款、地價等收益全部納入基金。該資金實行??顚S?,主要用于完善城中村的市政配套設施和對改造各村進行宏觀調控。對于改造中已完成大配套的城中村,可通過返還等方式予以獎勵;對于未完成大配套的,從改造基金中撥款,由政府組織有關建設單位完成;對于未完成小區配套的,由政府組織完成配套設施建設,按實際發生的費用向改造單位收取配套費,并將其納入改造基金。

     

     

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